ACTUALITES

1. L’enquête réalisée par la CNAB permet d’observer que France entière, 44.0 % des immeubles en copropriété sont dotés d’un chauffage collectif, 55.0 % d’ascenseur (s) et 45.1 % bénéficient de personnel permanent. Le recours aux sociétés extérieures concerne alors 50.9 % des immeubles en copropriété : le plus souvent pour le nettoyage (41.4 %) ou l’entretien des espaces verts (22.0 %) ; et dans seulement 13.0 % des cas pour assurer ou compléter le gardiennage de l’immeuble. Notons, enfin, que 43.6 % des immeubles en copropriété bénéficient d’espaces verts, 0.3 % de tennis et 0.5 % de piscine, avec toujours de grandes disparités d’une région à l’autre.

2. Le niveau de l’ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s’est établi à 19.8 €/m² en 2005.

Le niveau des charges varie très fortement entre villes, tant en raison des spécificités climatiques (niveau des dépenses de chauffage) ou des formes architecturales (hauteur des immeubles et dépenses d’ascenseur(s)), que des pratiques de l’amélioration et de l’entretien par exemple :

• 16.1 €/m² sur Strasbourg, 16.6 €/m² sur Marseille, 16.9 €/m² sur Orléans, 17.1 €/m² sur Bourg-en-Bresse, 17.5 €/m² sur Limoges … voire 15.0 €/m² sur Montpellier, 15.2 €/m² sur Saint Etienne, 15.3 €/m² sur Bordeaux, 15.4 €/m² sur Rouen, ces villes et les régions auxquelles elles appartiennent se ressemblent assez fortement ;

• si le niveau des charges est plus faible à Perpignan, à Rodez ou à Saint-Lô (respectivement 7.8 €/m², 8.0 €/m² et 9.3 €/m²), mais aussi à Clermont-Ferrand ou à Toulon (respectivement 10.6 €/m² et 11.0 €/m²), c’est en raison de dépenses de chauffage et de frais de personnel plus faibles qu’ailleurs ; s’il est plus élevé en Ile-de-France, c’est à cause de trois postes principaux : “eau froide“, “frais de personnel“ et “sociétés extérieures“ dont les niveaux sont près de deux fois plus élevés qu’ailleurs, mais aussi d’une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété. Le niveau des charges est alors de 21.6 €/m² sur Paris, de 22.0 €/m² dans le Val d’Oise et de 27.2 €/m² dans les Hauts de Seine. Et pour des raisons similaires, les charges sont de 20.3 €/m² sur Pau, de 20.7 €/m² sur Troyes, de 22.8 €/m² sur Chambéry et de 23.1 €/m² sur Lille.

3. Le niveau des charges de copropriété a progressé de 4.8 % en 2005 (contre + 4.1 % en moyenne depuis 2002 mais toutes les composantes de dépenses n’ont pas évolué à un rythme comparable en 2005 :

• certaines composantes, dont le poids est faible dans l’ensemble des charges (“impôts locaux“, “fournitures/entretien“, “consommation électrique“, “espaces verts“) participent peu à la détermination des changements intervenus dans le niveau des charges ;

• d’autres, en revanche, en raison de leur poids important (“eau froide“, “chauffage/ECS (fluides)“, “honoraires du syndic“) et/ou de leur forte variation (“chauffage/ECS (entretien)“, “sociétés extérieures“, “ascenseurs“ et “assurances générales“) déterminent plus fortement les mouvements du niveau des charges.

Ainsi en 2005, et surtout depuis 2002 avec la remontée du niveau des charges de copropriété, la progression constatée s’explique par les évolutions de cinq composantes représentant 59.4 % du total des dépenses : “chauffage/ECS (fluides)“, “frais de personnel“, “sociétés extérieures“, “honoraires du syndic“ et “travaux d’entretien“. Pour 2005, ces cinq composantes portent plus des deux tiers de l’évolution observée (68.8 % plus précisément). Et sur la période 2002-2005, ces postes expliquent plus de 4/5ème de la montée des charges (82.9 % plus précisément).

Les dépenses de chauffage (« chauffage/ECS (fluides) ») enregistrent, sans surprise, les conséquences du renchérissement du coût de l’énergie :

• l’hiver 2005 a été plus rigoureux que les précédents, induisant une consommation d’énergie supplémentaire, bien sûr ;

• mais surtout, le prix de l’énergie consommée par les ménages pour se chauffer s’est considérablement renchéri : + 6.5 % en 2005 contre + 1.7 % en 2004 et + 2.4 % en 2003. L’année 2005 a en effet été marquée par une forte hausse du cours du pétrole, et à sa suite du prix du fioul domestique (+ 29.7 % en 2005 contre + 14.7 % en 2004), du GPL (+ 9.6 % en 2005 contre + 4.5 % en 2004) et du gaz (+ 6.8 % en 2005 contre – 5.3 % en 2004 !) ;

• il convient cependant de remarquer que dans le même temps le prix de l’électricité est resté stable (contre + 1.4 % en 2004). Le prix du chauffage urbain ne variant pas depuis deux ans.

• Mais il faut remarquer qu’en dépit des évolutions récentes, les prix des diverses énergies sont restés globalement stables depuis près de vingt années. Ainsi, comme en général les logements sont nettement mieux isolés aujourd’hui que par le passé … et que dans l’ensemble les hivers sont moins rigoureux depuis un dizaine d’années, globalement les dépenses de chauffage n’ont pas cru aussi rapidement que cela pouvait être escompté.

La progression des « honoraires du syndic » confirme le mouvement de leur remise à niveau, même si celui-ci paraît avoir marqué le pas en 2005 : le développement d’une concurrence souhaitable pour amplifier l’amélioration de la qualité des services rendus aux copropriétaires ne doit en effet pas se faire par la dénaturation de la qualité de la prestation de service associée ni par l’affichage d’un prix de service sans rapport avec le niveau de la prestation. Le mouvement de remise à niveau des « honoraires du syndic » ne peut donc, de ce point de vue, qu’être salutaire pour la profession.

L’augmentation des « frais de personnel » est remarquable. Elle s’inscrit a priori dans une double dynamique impulsée d’une part par l’alourdissement du coût du travail (remplacements imposés par la mise en oeuvre des 35 heures, convention collective de plus en plus contraignante …) et d’autre part par les exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien, …). Dans l’ensemble, l’impact que l’évolution de ce poste aurait dû avoir sur l’évolution générale des charges a sans aucun doute été allégé par la stratégie des syndics professionnels qui ont choisi d’externaliser l’exécution d’une grande partie des tâches de gardiennage et d’entretien : le poste « sociétés extérieures » connaissant donc une croissance soutenue, comme cela est le cas dans certaines villes depuis quelques années déjà (Marseille, par exemple).

Alors que l’augmentation des dépenses d’entretien (« chauffage/ECS (entretien) », « ascenseurs » et « travaux d’entretien ») est tout aussi sensible. Plusieurs raisons sont à l’origine de cela et méritent d’être soulignées : l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementation (amiante, saturnisme, ascenseurs …), mais aussi les exigences des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones mais aussi fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) et la montée progressive de l’usage de la domotique et des préoccupations en matière d’ergonomie.

Si les charges ont augmenté de 4.8 % en 2005 pour la France entière, compte tenu des différences qui se sont observées entre les catégories d’immeubles, il est évident que les évolutions n’ont pas été comparables d’une ville à l’autre :

• la hausse a été plus rapide qu’ailleurs à Toulon (+ 11.1 %), à Nantes (+ 9.4 %), à Clermont Ferrand (+ 9.3 %), à Bourg en Bresse (+ 8.9 %), à Laval (+ 8.8 %) ou à Orléans (+ 8.3 %) ;

• elle s’est située dans la moyenne à Marseille (+ 5.1 %), à Pau (+ 5.2 %), à Perpignan (+ 5.3 %), à Bordeaux (+ 5.5 %) voire à Limoges (+ 6.1 %) ;

• elle a été plus lente à Paris (+ 1.9 %), à Valence (+ 3.0 %), à Lyon (+ 3.1 %), à Saint Denis (+ 3.2 %), à Rennes (+ 3.8 %) et dans les Hauts de Seine (+ 3.8 %) ou à Saint Lô (+ 4.5 %).

Bien souvent, le rythme de hausse du niveau des charges constaté dans un ville ne fait alors que refléter la structure du parc des copropriétés et leur répartition entre chacune des catégories d’immeubles.

Pour télécharger l'étude complète

L’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB - L’enquête sur les charges de copropriété en 2005 par Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris X – Nanterre